Calculez vous même le loyer d'un camping:
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· LA PRESCRIPTION DES LOYERS COMMERCIAUX
"Le Cabinet d’Avocats CERCO rappelle à juste titre que
La prescription, tous les juristes connaissent, pour les uns c’est certain, pour des autres il l’est moins, parfois on oublie, parfois même on peut se faire des fausses affirmations. Or, un procès ou une simple demande en paiement peut être paralysé, voire anéanti par la survenance de la prescription.
Définition de la prescription :
Art. 2219 Code Civil : La prescription est le moyen par lequel un droit est éteint lorsqu’il n’a pas été réclamé pendant un certain laps de temps.
La prescription est une fin de non-recevoir qui éteint l’action : au but de tel laps de temps, la demande est irrecevable, toutefois ce délai peut être interrompu ou suspendu ; c’est la grande différence avec la forclusion que rien ne peut stopper et qui coupe irrémédiablement court à toute demande.
I° Règles générales de la prescription :
A° Point de départ de la prescription :
La prescription commence à courir sauf disposition contraire, du jour de la naissance du droit qui lui est soumis (art. 2257) ce jour est :
¨Pour les créances conditionnelles, le jour de la réalisation de la condition. ¨Pour une action en garantie, le jour de l’éviction ¨Pour les créances à terme, le jour de l’échéance (Cass. 13 déc. 1946) ; Lorsque la dette est payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court pour chacune de ses parties à compter de son échéance (Cass. Civ. 17 mai 1993).
La prescription se compte par jours et non par heures (art. 2260), il est admis que le jour de la naissance du droit n’est pas compris dans le délai.
Elle est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli (art. 2261du code civil). Pour apprécier si le temps est écoulé, le juge doit se placer au jour de l’assignation et non à celui de sa décision (Cass. Civ. 16 mai 1974) Mais en cas de dissimulation frauduleuse de la date de naissance d’un droit, la prescription est écartée même si le délai est accompli (Cass. Comm. 7 mai 1975).
1. Prescription quinquennale des créances périodiques :
Art. 2277 : Les actions en paiement des loyers, des intérêts des sommes prêtées (...) et de manière générale tout ce qui est payable par l’année ou à des termes périodiques se prescrivent par 5 ans.
Loyers et charges :
La prescription quinquennale s’applique aux loyers et aux obligations accessoires périodiques qui accompagnent le loyer : Les charges locatives, chaque fois que le créancier est en mesure d’en déterminer le montant (Cass. 3 juillet 1979), la prescription quinquennale s’applique en particulier aux charges stipulées payables « au moyen d’une provision mensuelle payée en même temps que le loyer, l’épuration des comptes se faisant annuellement ou trimestriellement (CA Paris 5 janv. 1990).
Par extension on applique l’art. 2277 du Code Civil à l’action en répétition de loyers indûment versés (CA. Versailles 21 sep. 1982 juris-data n° 042720 et Cass. soc. 21 fév. 1996) contre Civ. 14 nov. 1996.
Cette prescription ne s’applique pas lorsque les créances ne sont pas périodiques ou lorsque le montant dépend d’éléments qui ne sont pas connus.
L’art. 2277 (prescription quinquennale), ne s’applique pas, lorsque la détermination du loyer fait l’objet d’un litige entre les parties (Cass. 18 oct. 1966).
Ou lorsque, le montant des charges dépend des éléments qui ne sont pas connus du créancier et qui en particulier, doivent résulter des déclarations que le débiteur est tenu de faire (Cass. Ass. Plén. 7 juillet 1978)
2. Prescription décennale :
Charges de copropriété :
Les réparations locatives ou pour dégradations des lieux loués échappent sans contestation possible à l’article 2277, dans la mesure où ces sommes ne présentent aucun caractère de périodicité (CA. Orléans 19 fév. 1989)"
Prix: 20 euros
Commandes ici
http://www.ebooks-hotellerie-restauration-tourisme.com/kits_a_commander_096.htm
ou sur NUMILOG
EXTRAIT DU LIVRE NUMERIQUE "BAUX ET LOYERS"
que l'on peut trouver ici
http://www.documentation-hotellerie-tourisme.com/ebooks_a_commander_097.htm
" Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de
déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Article L145-17
- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans
raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est
poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire,
préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi
qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour
louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.
Article L145-18
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14.LES BAUX ET LES LOYERS DANS LES HEBERGEMENTS TOURISTIQUES ET LA RESTAURATION
LES QUESTIONS ABORDEES :
Qu’est ce que le statut des Baux commerciaux ? Chap I II
Mon propriétaire veut récupérer son immeuble : est ce possible ? Chap II IV V art L145-18 du CC
J’ai reçu un congé du bailleur, que faire ? Chap V
J’ai reçu un congé avec refus de renouvellement mais proposition d’une indemnité ? Comment est elle calculée ? Chap V
Le loyer proposé dans le congé est excessif , quel devrait être ce loyer ? Chap III a,c,d,e,
J’ai laissé passer l’échéance du bail , vais-je être pénalisé ? Chap V
Le propriétaire devrait faire des travaux prévus dans le bail , comment le contraindre ? Chap IV
Je veux moderniser l’établissement et obtenir son classement nouvelles normes, dois je en informer le bailleur et comment le faire ? Chap IV et VIII
Je souhaite céder mon Bar à quelqu’un qui prévoit une autre activité . Faut il une autorisation ? Chap IV
2 ans se sont écoulés depuis le début du bail et le propriétaire me demande une augmentation de loyer. Dois je accepter ? Chap III g X-art L45-38 du CC
Le bail arrive à échéance. Puis je demander une modification des clauses ? Chap IV
Une procédure a été engagée mais le bailleur me propose un arrangement amiable : est ce possible ? Chap IX
Qui doit payer la mise en conformité avec les normes de sécurité ? Chap VIII et X
Le propriétaire veut exercer son droit de repentir : qu’est ce que c’est ? Chap VI
Quand la présence de l’avocat est elle obligatoire et quels sont les honoraires ? Chap IX
Je souhaite mettre mon fonds en gérance libre ? Faut il prévenir le bailleur ? Chap VII
CONTENU DU LIVRE
LE BAIL ET LES LOYERS 1
DANS L’HEBERGEMENT TOURISTIQUE 1
I. LE STATUT 5
II. ELEMENTS ESSENTIELS DU BAIL 7
III. LA FIXATION DU LOYER 11
IV. LES CHARGES ET LES CONDITIONS DE LA LOCATION 26
V. DESPECIALISATION 30
VI. L’EVICTION ET L’INDEMNISATION 31
VII. LES SOUS LOCATIONS 41
LA GERANCE LIBRE 41
VIII. LA LOI DU 1er JUILLET 1964 42
IX. PROCEDURE 46
X. QUELQUES MOTS CLEFS 50
XI. ANNEXES 60
a. La loi du 1er Juillet 1964 , maintenant art L311.1 et suivants du Code du tourisme 60
b. Application du texte 62
c. Le défaut de notification au bailleur et ses conséquences dans le cadre des art L311.1 et suivants 66
d. Le Code du commerce art 145.1 à 145.60 67
XII. EXTRAITS CODE DE PROCEDURE CIVILE 87
XIII. EXEMPLE DE BAIL COMMERCIAL 90
XIV. ESTIMATION DU LOYER D’UN CAMPING 105
XV. ESTIMATION DU LOYER DE CHAMBRES ( ET TABLES) D’HÔTES 128
XVI. ESTIMATION DU LOYER D’UN HÔTEL 129
XVII. VALEUR LOCATIVE ET LOYER D’UN RESTAURANT 130
XVIII. OUTILS FINANCIERS 131
XIX. BIBLIOGRAPHIE 131
XX. SITES RECOMMANDES 132
Le loyer dans l’hébergement touristique et la restauration représente un poste très important, de l’ordre de 7% à 35% du chiffre d’affaires hors taxes, à quoi il faut ajouter les charges relatives à l’entretien de l’immeuble et à certaines taxes mises à la charge du locataire.
La révision et le renouvellement du bail entraînent généralement des augmentations de loyers qui sont à l’origine de nombreux litiges.
Trop souvent les locataires en place ne connaissent pas leurs droits et leurs obligations, et effectuent, cas trop fréquent, les travaux mis par une clause du bail à la charge des propriétaires, ou l’inverse.
Pour ces raisons et bien d’autres, j’ai pensé qu’il était souhaitable d’écrire ce livre numérique qui vise à informer les bailleurs et leurs locataires en allant à l’essentiel.
Il est précisé dans l’article 145-1 du Code de commerce :
« Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des
dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses Co preneurs ou Co indivisaires non exploitants du
fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le
maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession »
L’application du statut suppose l’existence d’un bail ou d’une promesse de bail.
Lorsque le bail est équipé ou meublé, le statut s’applique. La preuve du bail peut être apportée par tous moyens.
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http://www.numilog.com/Pages/Recherche/ResultatRecherche.aspx?mode=br&titre=&auteur=Christian+Bonnin
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L’utilité d’une expertise avec estimation du loyer apparaît plus particulièrement en fin de bail lorsque par exemple à la suite du congé par huissier à l’initiative du bailleur, il y a offre de loyer de la part de ce dernier .
Mais elle se justifie aussi lorsque le locataire commerçant n’a reçu aucun congé et qu’il effectue sa demande de renouvellement par voie d’huissier.
Avant toute procédure, dont le résultat est toujours aléatoire même si on estime avoir raison, qui sera inévitablement coûteuse du fait qu’il y a aura les frais de justice mais aussi d’Avocat et d’expert si un expert est désigné par le tribunal, il est peut être opportun d’amorcer une négociation avec le locataire ou à l’inverse avec le bailleur.
Mais pour se faire, il faut des bases sérieuses pour négocier . Le fait de dire que toute façon on dépassera pas un plafond de loyer fixé arbitrairement ne constitue pas une base de discussion.
La seule solution passe donc par une estimation faite par un expert spécialisé et reconnu comme tel dans les baux et loyers commerciaux.
Pour le trouver, on peut bien sûr s’adresser au Greffe du Tribunal de Grande instance de la région ou trouver sur internet l’expert approprié, de préférence d’ailleurs spécialisé non seulement dans les loyers commerciaux mais aussi si possible dans le secteur économique où se situe le commerce.
Que va-t-on demander à cet expert ?
D’une part de calculer la valeur locative et le loyer du commerce à une date déterminée.
D’autre part de rédiger un rapport que l’on communiquera au bailleur ou au locataire au moment opportun. Ce sera la base de discussion.
Est il souhaitable de communiquer au départ au propriétaire ou au locataire la totalité du rapport ?
Je ne le pense pas pour des raisons de tactique . Par contre il faudra communiquer les conclusions de l’Expert le plus rapidement possible. L’Expert, à la demande de son client, peut rédiger un certificat d’expertise qui reprend les conclusions de son rapport.
Suite ici :
https://sites.google.com/site/fixationloyercommercial/l-expertise-amiable
LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE : ARTICLES DU CODE CIVIL QUI ENCADRENT LES BAUX COMMERCIAUX
Art 1728 du CC
Il faut distinguer :
Le preneur qui est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Article 1729 du Code Civil et suivants
Modifié par Loi n°2007-297 du 5 mars 2007 - art. 18 JORF 7 mars 2007
Si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Article 1730
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Article 1731
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Article 1732
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Article 1733
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :
Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.
Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.
Article 1735
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.
Article 1754
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contrecœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépi ment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.
NB : on y ajoute actuellement les peintures intérieures, papiers peints, les revêtements muraux, faux plafonds, moquettes, tapis et revêtements de sol, les réparations de plomberie et d’électricité.
Article 606 du Code civil et suivants
Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Article 605
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas
l'usufruitier en est aussi tenu.
Clos et couvert : certains baux précisent que le bailleur n’aura à sa charge que le clos et le couvert. Dans ce cas le locataire a toutes les réparations à sa charge sauf ce qui concerne la toiture et les murs.
S’il y a défaut d’entretien du bailleur ou du locataire il n’y a comme seule contrainte possible que la mise en demeure avec recours à un huissier puis assignation auprès du tribunal de grande instance.
Il faut user du local selon la destination du bail. Si on adjoint une activité on considère qu’il y a déspécialisation et l’obligation de demander l’autorisation du bailleur.
Il faut restituer les locaux au moins dans le même état où on les a reçus du propriétaire . D’où l’importance de procéder à un état des lieux contradictoire avant la prise en charge des locaux.
https://sites.google.com/site/fixationloyercommercial/ebook-sur-les-baux
A propos de l'objet du bail commercial
"Le bail commercial est un contrat soumis à certaines règles . L’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire alors qu’il porte sur un immeuble. Il peut être fait par échange de lettres . Il peut être verbal. Le problème est de pouvoir prouver qu’il y a eu échange de consentement.
Il n’y a pas de propriété commerciale s’il n’y a pas de bail écrit.
L’acte peut ( c’est parfois recommandé) faire l’objet d’un enregistrement , ce qui lui donnera date certaine.
Pour qu’il y ait protection du statut des baux commerciaux, il faut que l’activité exercée soit commerciale et qu’il y ait un fonds de commerce.
L’activité commerciale doit donc être décrite.
De même le bail doit indiquer la destination des locaux loués.
Si les locaux sont dans un immeuble en copropriété, l’activité exercée doit être autorisée par le règlement de l’immeuble."
https://sites.google.com/site/fixationloyercommercial/ebook-sur-les-baux
Des livres numériques publiés sur le site de la fnac et de Numilog pour réussir dans vos projets
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Info transmise par Maître Christopher Boinet Avocat:
On sait que toutes les valeurs locatives bases d'imposition des locaux professionnels et commerciaux sont en cours de modification. La méthode est testée actuellement sur 5 départements
dont Paris. Le décret du 12 Octobre 2011 classe les différents locaux professionnels en dix sous-groupes, eux-mêmes divisés en catégories de propriétés. Ce classement constitue la base de la
nouvelle méthode tarifaire de fixation des valeurs locatives et devrait permettre de réaliser l'expérimentation prévue pour cette année dans ces départements tests. La méthode consiste à
appliquer à la surface pondérée du local le tarif au m² fixé pour sa catégorie de propriété dans son secteur d'évaluation. Les commissions départementales des valeurs locatives des locaux
professionnels et commerciaux ( dont les hôtels, les restaurants, les résidences de tourisme , les campings...etc )devront délimiter des secteurs d'évaluation (un ou plusieurs par département)
présentant un marché locatif homogène au sein du département puis, rattacher chaque local à une catégorie de propriétés telle que définie par le nouveau décret. L'administration fiscale
appliquera un tarif au m2 pour chacune des catégories, voire des sous-groupes en l'absence de catégories. Ce tarif sera déterminé à partir des loyers constatés sur le marché locatif dans chaque
secteur d'évaluation.Dès 2014, la valeur locative de l'ensemble des locaux professionnels devrait être déterminée selon cette méthode.Tous les Chefs d'entreprises ont intérêt dès cette année à
faire vérifier par un expert les nouvelles bases d'imposition afin respecter les délais de recours.
Le moment venu écrire à cb.expert@dbmail.com
On trouvera le décret ici :
https://sites.google.com/site/expertisesetprevisions/fiscalite_reglementation
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