Le loyer n’est pas toujours recalculé au moyen des indices mais c’est la valeur locative qui prime.
Le prix est un élément essentiel du bail sans lequel celui-ci n’existe pas. En fait le prix du bail comprend le loyer et les éléments accessoires du loyer en particulier les charges.
En début de bail, le loyer est traditionnellement fixé forfaitairement à un certain montant et ceci sans référence à la surface louée les précisions quant à la méthode utilisée. Parfois le loyer est fixé en fonction de la surface. La méthode la plus habituelle consiste à déterminer le nombre de mètres carrés augmentés d’un nombre de mètres carrés correspondant aux parties communes, multiplié par un prix au mètre carré.
Dans les centres commerciaux ,on détermine en général la surface selon la méthode « Gross leasing Area » . Cette méthode est légale. Elle consiste englober dans la surface louée tous les murs donnant sur les parties communes ,les murs de la mitoyenneté, enfin les murs donnant sur les parties privatives.
Le loyer aussi peut-être variable avec la clause recettes. Cette méthode se rencontre surtout pour les loyers commerciaux situés aux meilleurs emplacements des centres villes. En fait il s’agit d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisées par le locataire d’où son appellation de clause recettes.
Le loyer peut être indexé c’est-à-dire comporter une clause d’échelle mobile contenant un mécanisme d’indexation.
L’indexation souvent retenue est celle en rapport avec la variation de l’indice INSEE du coût de la construction. Les dates d’application de la clause d’échelle mobile sont laissées en général à la libre appréciation des parties. En fait il s’agit souvent d’une indexation annuelle.
Le loyer peut être aussi à pallier c’est-à-dire comportant une évolution progressive et prévue du prix du loyer . Les causes ? souvent un allégement ou une franchise correspondant aux travaux réalisés par le locataire.
Le loyer initial est fixé librement par les parties, par contre la révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée.
La demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Excepté si le bail comporte une clause d’échelle mobile. Pour les autres , on retiendra la révision triennale. Cette clause est en général incluse dans le bail lui-même.
L’article L 145 – 38 du code du commerce précise que la convention des parties est d’ordre public mais rien n’interdit aux parties après la conclusion du bail, une fois que le droit à révision aura été acquis, de se mettre d’accord pour décider que la révision du loyer se fera sans tenir compte des dispositions prévues par la loi. La première révision qui fait suite à la conclusion du bail d’origine du bail renouvelé le délai de trois ans courts à compter soit de l’entrée en jouissance du locataire soit du point de départ du bail renouvelé c’est-à-dire sa date d’effet.
Le code de commerce prévoit que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans.La demande de révision du loyer doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une lettre simple n’a pas d’effet.
A défaut d’accord entre les parties sur le loyer révisé , celui-ci est fixé par le tribunal et de deux façons : soit en fonction de la valeur locative des lieux, soit en fonction d’ un plafond ne pouvant excéder la variation de l’indice trimestriel de la construction ou s’il est applicable dans le bail , la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)
La valeur locative est la valeur de marché laquelle correspond au loyer des nouveaux baux négociés librement par les parties dans un contexte de concurrence de toute destination. Les tribunaux disposent d’un pouvoir souverain pour fixer la valeur locative des locaux à usage commercial en adoptant la méthode qui leur paraît la plus appropriée
Les loyers de comparaison constituent le critère essentiel de détermination de la valeur locative.
Il y a donc le système des prix de comparaison au mètre carré pondéré qui s’applique aux boutiques ,bureaux, … et il y a aussi les biens spécifiques dits locaux monovalents parce qu’ils ont été construits en vue d’une seule utilisation. Dans ce cas la valeur locative est déterminée en fonction des usages de la profession ,prenant généralement considération la recette annuelle théorique à laquelle après correction on applique un taux permettant calculer la valeur locative.
La valeur locative des grandes surfaces commerciales c’est-à-dire des locaux ayant plus de 300 m² de est établie selon la méthode métrique . Par exemple, la surface de vente hors réserves de plain pied est valorisée d’un seul tenant sans coefficient de pondération.
Il y a des méthodes d’estimation de la valeur locative particulière pour les cinémas, les cliniques, les terrains nus, les hôtels ou équivalent.
Le code de commerce prévoit qu’en cas d’améliorations financées par le locataire , la prise en compte de ces travaux n’a pas d’effet juridique jusqu’au-delà du premier renouvellement du bail.
La valeur locative brute n’est égale au loyer car on applique des abattements ou des suppléments si par exemple le bail comporte des clauses exorbitantes de droit commun tel que la taxe foncière assumée par le preneur, la taxe sur les bureaux les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil.
La modification de la valeur locative peut entraîner un déplafonnement du loyer. Par exemple par suite de modification des différents facteurs locaux de commercialités, ou d’augmentation de la surface louée ou de sa réduction, ou la prise en compte de travaux par le bailleur ou par le locataire.
La loi a énuméré les critères permettant de déterminer la valeur locative
La fixation du loyer ne doit pas prendre en compte les performances présentes de l’établissement, le bailleur n’ayant pas à participer aux aléas de l’exploitation.
La valeur locative [1]se détermine en retenant les critères mentionnés dans l’article L.145-33 du Code du commerce, autrefois article 23 de décret du 30 Septembre 1953:
Art. 23. - Le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Art. 23-1 - Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération
De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
Des rapports entre ses différentes dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et, le cas échéant, de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, loués par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorées ou minorées, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
Art. 23-2 - La destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou, dans le cas prévu au titre VII, par le tribunal.
Art. 23-3 - Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.
Art. 23-4 - Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
L’arrivée de nouvelles enseignes de notoriété nationale ou internationale, qui attirent une clientèle plus nombreuse (C. Paris 7 octobre 1994, D. 1995.IR. p.34).
Des constructions nouvelles, qui s’accompagnent d’une augmentation de la population locale (C. Paris 26 novembre 1990, Loyers et copr. 1991, n°127 ; Cass. civ. 23 novembre 1993, Rev. loy. 1994, p.151 ; Cass. 3e civ. 5 octobre 1999, Juris-data, n°3484).
L’ouverture d’une station de métro, ce qui a été jugé récemment pour la station Cluny à Paris, ou l’ouverture d’une station de RER (C. Paris 10 février 1987, Gaz. Pal.1987, 2, somm. p.301, note Brault ; C. Paris 2 juillet 1999, Juris-data, n° 24126).
L’augmentation de la population d’une ville, ou son expansion touristique (C. Besançon 15 décembre 1999, Juris-data, n° 101713)
L’ouverture d’une galerie marchande ou d’un centre commercial (C. Bordeaux, 21 juillet 1999, Juris-data, n° 44643).
La création de parkings, ainsi que l’ouverture d’une ligne de tramway (C. Rennes 28 avril 1999, Juris-data n°41803).
L’aménagement d’un secteur piétonnier (C. Rennes 25 mars 1999, Juris-data n° 41799).
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