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4 avril 2015 6 04 /04 /avril /2015 18:07

Certes ce blog est gratuit mais il est rapidement inondé de publicité et il est impossible de s'en dégager malgré ma demande. Il y a là un abus manifeste qui est sans doute, mais c'est à vérifier, du ressort pénal, du fait que je ne cautionne pas du tout cette publicité.

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5 juin 2014 4 05 /06 /juin /2014 10:03

LES 11 LIVRES NUMERIQUES DE L’ AUTEUR

Christian BONNIN a écrit plusieurs livres numériques constamment mis à jour qui peuvent être lus sous pdf sur tablettes ou ordi ou imprimés ,et des outils financiers sous excel.

Ces livres de 100 à 150 pages vont à l’ essentiel de ce qu’ il faut connaître.

On peut trouver aussi ces livres sur les sites de numilog, fnac, amazon, darty,….

Un kit comprend un OUTIL FINANCIER + 1 EBOOK

Un Pack comprend 1 ebook + 1 outil financier prévisionnel + 1 étude de marché d'après un cas réel

Les commandes directes :http://www.livres-hotellerie-residencetourisme-camping.info/les_commandes_112.htm

Règlement préalable avec paypal en utilisant votre carte de crédit .Possibilité aussi régler par chèque.

Généralement l'expédition par mail est faite dans la journée.

Liste des 11 livres numériques écrits par Christian Bonnin

  • Calcul du loyer et de l’ indemnité d’ éviction des hébergements touristiques
  • Calcul du loyer et de l’ indemnité d’ éviction du restaurant (restaurant,café,discothèque,cafétéria…etc)
  • Reprendre un camping
  • Reprendre un hôtel
  • Reprendre un restaurant
  • Faire une étude de marché pour créer un hôtel
  • Ouvrir une résidence de tourisme
  • Faire une étude de marché pour créer une résidence de tourisme
  • Créer des chambres d’ hôtes
  • Créer un gîte rural
  • Je crée une résidence seniors
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5 juin 2014 4 05 /06 /juin /2014 09:45

LES 13 OUTILS FINANCIERS DE L’ AUTEUR

Les outils financiers sont sous excel et comportent plusieurs pages. Ce sont des outils très pratiques d'estimations ou de prévisions. Ils sont établis à partir des ratios professionnels. De plus ils correspondent à des cas réels. Il vous suffit de les compléter et de modifier les chiffres pour obtenir un résultat.

Vous pouvez simuler plusieurs hypothèses et vous pouvez même modifier les données et les ratios en les adaptant à votre situation. Enfin sur chaque page on trouve des commentaires permettant de comprendre les opérations à faire.

Les études financières prévisionnelles sont incontournables avant toute création ou reprise.Ces prévisionnels permettent à partir des données et des investissements de chaque projet de déterminer le chiffre d’affaires et les résultats prévisibles et le chiffre d’ affaires minimum à atteindre pour assurer la rentabilité.

Liste des 13 Outils financiers sous Excel réalisés par Christian Bonnin

  • Calcul du loyer d’un hôtel
  • Calcul du loyer d’ un restaurant
  • Calcul du loyer d’un camping
  • Calcul du loyer d’un gîte rural
  • Estimation de la valeur d’un hôtel
  • Estimation de la valeur d’un restaurant
  • Prévisionnel d’un hôtel
  • Prévisionnel d’un restaurant
  • Prévisionnel d’un camping
  • Prévisionnel d’ une résidence de tourisme
  • Prévisionnel d’une maison d’ hôtes
  • Prévisionnel d’ un gîte rural
  • Prévisionnel d’ une résidence seniors


Un kit comprend un OUTIL FINANCIER + 1 EBOOK

Un Pack comprend 1 ebook + 1 outil financier prévisionnel + 1 étude de marché d'après un cas réel

Les commandes directes :http://www.livres-hotellerie-residencetourisme-camping.info/les_commandes_112.htm

Règlement préalable avec paypal en utilisant votre carte de crédit .Possibilité aussi régler par chèque.

Généralement l'expédition par mail est faite dans la journée.

En dehors des outils financiers et sur demande, toutes ces estimations peuvent être réalisées par l’Expert sur documents à un coût très modéré avec un rapport sous huitaine.

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3 mars 2014 1 03 /03 /mars /2014 11:33

 

L’estimation amiable d’un loyer par un Expert.

 

Il existe 2 sortes d’expertises :

 

-amiable ( la demande du bailleur ou du locataire ou des 2 à la fois dans un esprit de conciliation)

-judiciaire

 

L’expert analyse l’ensemble  des documents relatifs à  l’immeuble (Titres, le bail échu ou en cours et tous les baux précédents, le montant des loyers, un extrait du plan cadastral pourra être utile en particulier s’il y a un terrain..etc….) Puis il visite les lieux en prenant la mesure de toutes les superficies qu’il pondère en fonction de l’utilité qu’elles présentent pour l’activité. L’existence d’un plan établi par un géomètre facilité ce travail. L’Expert relève toutes les caractéristiques du local, son entretien et l’état de vétusté.  L’objectif étant de déterminer si le local est conforme à la destination prévue dans le bail. Il étudie l’environnement en dégageant les aspects positifs ou négatifs de la localisation. Puis il recherche des loyers dans les commerces du secteur en se référant de préférence à des baux récemment renouvelés mais en vérifiant  que les loyers ne sont pas de convenance (ce peut être le cas si bailleur et locataire ont des intérêts communs ou sont les mêmes)  L’expert calcule une valeur locative au m2 ou pour certains locaux (hôtels)  un pourcentage par rapport au chiffre d’affaires ou par exemple par lits pour une clinique, mais quoiqu’il en soit , pour recoupement, il sera toujours bon de faire un rapprochement avec le chiffre d’affaires. Mais valeur locative et loyers ne sont identiques que lorsque le locataire n’a à sa charge que l’entretient locatif. Dans le cas contraire l’Expert pourra effectuer des abattements pour charges dites  « exorbitantes » (charges supportées à la place du bailleur par le locataire comme la taxe foncière).L’expert peut être amené à appliquer des pourcentages en plus ou en moins en fonction de l’état et de l’utilisation qui est faite des locaux.  Il devra comparer avec le résultat obtenu avec d’autres méthodes comme la valeur immobilière et le taux de capitalisation (actuellement 7% à 10%) pour obtenir la valeur locative.

Le loyer lui peut être comparé avec d’autres locaux similaires. Ses observations doivent  permettre de trancher entre le plafonnement ou le déplafonnement prévu par la loi par exemple s’il y a eu une modification des locaux ou si la modification de l’environnement (transports, entreprises nouvelles, création d’un secteur piétonnier…..) a entraîné des conséquences positives ou négatives sur l’activité du commerce. Tout ceci fait, le professionnel rédige son rapport qu’il soumet d’abord au demandeur de l’expertise pour avis puis rédige son rapport définitif. Il est bon, si son client a donné son accord, que l’Expert organise une réunion  avec l’ensemble des parties concernées, et d’abord le propriétaire et le locataire, afin de déboucher sur une conciliation c’est à dire , avec l’accord de tous, sur l’adoption d’un loyer. Cet accord peut être formalisé par une  TRANSACTION ;

 

 Christian Bonnin Expert judiciaire honoraire en estimations

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9 janvier 2014 4 09 /01 /janvier /2014 18:09

Chalon appartient au réseau national des Villes et Pays d'art et d'histoire : l'animation et la mise en scène de son patrimoine historique et culturel séduisent toute l'année les habitants et les touristes.

 

Cette ville de montagne s'implique également dans la préservation de son environnement et s'est engagée il y a plus de dix ans à devenir un pôle d'initiatives et de ressources au service des montagnes ("mission Chalon Montagne").

 

Le HOTEL EXCELSIOR est classé depuis 1996 et exploité en HOTEL DE TOURISME 4 étoiles pour 19 chambres, alors qu’il en a 28. L’immeuble est en copropriété mais le règlement de copropriété ne mentionne que 21 logements alors qu’il y en a 28 et que l’on ne trouve trace nulle part de la présence d’un logement de fonction pourtant obligatoire pour les gardes de nuit.

 

La transformation de l'Hôtel en résidence de tourisme a bien été envisagée en 2006 (voir en annexes) mais n'a pas abouti entièrement (8 Chambres créées). Il n’y a d’ailleurs pas de certificat de conformité. Ces travaux auraient permis de vendre des lots supplémentaires.

 

Suite à redressement judiciaire du 5 Mars 2010, l'Hôtel restaurant a été cédé à la SOCIETE D'EXPLOITATION HOTEL EXCELSIOR dont plusieurs associés : LA SOCIETE FINANCIERE PAULIN, la Société AZUR HOTELS..etc..Il est indiqué dans l'acte qu'il y a 16 Baux commerciaux non résiliés qui seront transférés à la Société d'exploitation du HOTEL EXCELSIOR.

Cet Etablissement est un local polyvalent c'est-à-dire constitué d’un Hôtel d’un  local monovalent et d’un restaurant qui accueille une clientèle en partie extérieure à l’hôtel.

Selon l'article 23 -8 du décret du 30 septembre 1953, maintenant intégré au Code du commerce «le prix du bail construit en vue d'une seule utilisation peut par dérogation aux dispositions qui précède nt, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée».

 

Pour le calcul de la valeur locative : l’article 23 alinéa 2 - A défaut d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré, 2° La destination des lieux, 3° Les obligations respectives des parties, 4° Les facteurs locaux de commercialité, 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

 

La destination des lieux est pour tous les baux- «Résidence de tourisme Quatre étoiles pour tous les logements situés dans ladite Résidence» alors qu’en fait nous avons affaire à un Hôtel de tourisme 4 étoiles.

 

Impossible de trouver des valeurs locatives commerces comparables à proximité car les hôtels 4 étoiles sont rares, de plus certains loyers ont été calculés en fonction de remboursements d'emprunts et donc inutilisables.

 

Un examen du PV de la Commission communale de sécurité du 3 Mai 2004 et du Rapport de visite de la commission communale de sécurité du 29 Mai 2009 sur de type 5°cat O,montre que certains travaux ou aménagements restent à faire..

 

Notamment : signaler la vanne gaz dans les cuisines et supprimer ou aménager les rideaux pour laisser libres les issues de secours des différentes salles.Défaut de résistance au feu des portes de chambres.

 

11 Juin 2009 : lettre de la Mairie demandant les justificatifs de réalisation des travaux.

Les baux actuels ne correspondent en aucune façon aux caractéristiques de l’Etablissement. Si l’Etablissement avait ces caractéristiques dès le début, les bailleurs n’ont pas délivré un immeuble conforme à sa destination.

 

Cet Etablissement ne peut pas être classé actuellement comme résidence de tourisme car il ne dispose pas de 100 lits.Le loyer actuel pour l’ensemble de l’Etablissement  devrait être

de  146 721 euros par an . 

 

 

https://sites.google.com/site/expertisesetprevisions/

  

 

 

 

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9 janvier 2014 4 09 /01 /janvier /2014 10:37

Le loyer n’est pas toujours recalculé au moyen des indices mais c’est la valeur locative qui prime.

 

Le prix est un élément essentiel du bail sans lequel celui-ci n’existe pas. En fait le prix du bail comprend le loyer et les éléments accessoires du loyer en particulier les charges.

 

En début de bail,  le loyer est traditionnellement fixé forfaitairement à un certain montant  et ceci sans référence à la surface louée les précisions quant à la méthode utilisée. Parfois le loyer est fixé en fonction de la surface. La méthode la plus habituelle consiste à déterminer le nombre de mètres carrés augmentés d’un nombre de mètres carrés correspondant aux parties communes, multiplié par un prix au mètre carré.

 

Dans les centres commerciaux ,on détermine en général la surface selon la méthode « Gross leasing Area » . Cette méthode est légale. Elle consiste englober dans la surface louée tous les murs donnant sur les parties communes ,les murs  de la mitoyenneté, enfin les murs donnant sur les parties privatives.

 

Le loyer aussi peut-être variable avec la clause recettes. Cette méthode se rencontre surtout pour les loyers commerciaux situés aux meilleurs emplacements des centres villes. En fait il s’agit d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisées par le locataire d’où son appellation de clause recettes. 

 

Le loyer peut être indexé c’est-à-dire comporter une clause d’échelle mobile contenant un mécanisme d’indexation.

 

L’indexation  souvent retenue est celle en rapport avec  la variation de l’indice INSEE du coût de la construction. Les dates  d’application de la clause d’échelle mobile sont laissées en général  à  la libre appréciation des parties. En fait il s’agit souvent d’une indexation annuelle.

 

Le loyer peut être aussi à pallier c’est-à-dire comportant une évolution progressive et prévue du prix du loyer .  Les causes ?  souvent  un  allégement ou une franchise correspondant  aux travaux réalisés par le locataire.

 

Le loyer initial est   fixé librement par les parties,  par contre la révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée.

 

La demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Excepté si le bail comporte une clause d’échelle mobile.  Pour les autres , on retiendra la révision triennale. Cette clause est en général  incluse dans le bail lui-même.

L’article L 145 – 38 du code du commerce précise que la convention des parties est d’ordre public mais rien n’interdit aux parties après la conclusion du bail, une fois que le droit à révision aura été acquis, de se mettre d’accord pour décider que la révision du loyer se fera sans tenir compte des dispositions prévues par la loi. La première révision qui fait suite à la conclusion du bail d’origine du bail renouvelé le délai de trois ans courts à compter soit de l’entrée en jouissance du locataire soit du point de départ du bail renouvelé c’est-à-dire sa date d’effet.

 

Le code de commerce prévoit que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans.La demande de révision du loyer doit être formée par  acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une lettre simple n’a pas d’effet.

 

A défaut d’accord entre les parties sur le loyer  révisé , celui-ci est  fixé par le tribunal et de deux façons : soit en fonction de la valeur locative des lieux, soit en fonction d’ un plafond ne pouvant excéder la variation de l’indice trimestriel de la construction ou s’il est applicable dans le bail , la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)

La valeur locative est la valeur de marché laquelle  correspond au loyer des nouveaux baux négociés librement par les parties dans un contexte de concurrence de toute destination. Les tribunaux disposent d’un pouvoir souverain pour fixer la valeur locative des locaux à usage commercial en adoptant la méthode qui leur paraît la plus appropriée

 

Les loyers de comparaison constituent le critère essentiel de détermination de la valeur locative.

 

Il y a donc le système des prix de comparaison au mètre carré pondéré qui  s’applique aux boutiques ,bureaux, … et il y a aussi les biens spécifiques dits locaux monovalents  parce qu’ils ont été construits en vue d’une seule utilisation. Dans ce cas la valeur locative est déterminée en fonction des usages de la profession ,prenant généralement considération la recette annuelle théorique à laquelle après correction on applique un taux permettant calculer la valeur locative.

 

La valeur locative des grandes surfaces commerciales c’est-à-dire des locaux ayant  plus de 300 m² de est établie selon la méthode métrique . Par exemple, la  surface  de vente hors réserves de plain pied est valorisée d’un seul tenant sans coefficient de pondération.

 

Il y a des méthodes d’estimation de la valeur locative particulière pour les cinémas, les cliniques, les terrains nus, les hôtels ou équivalent.

 

Le code de commerce prévoit qu’en cas d’améliorations financées par le locataire , la prise en compte de ces travaux n’a pas  d’effet juridique jusqu’au-delà du premier renouvellement du bail.

La valeur locative brute n’est égale au  loyer car on applique des abattements ou  des suppléments si par exemple  le bail comporte des clauses exorbitantes de droit commun tel que la taxe foncière assumée par le preneur, la taxe sur les bureaux les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil.

 

La modification de la valeur locative peut entraîner un déplafonnement du loyer. Par exemple par suite de  modification des différents facteurs locaux de commercialités, ou d’augmentation de la surface louée ou de sa  réduction, ou la prise en compte de travaux par le bailleur ou par le locataire.

La loi a énuméré les critères permettant de déterminer la valeur locative

 

La fixation du loyer ne doit pas prendre en compte les performances présentes de l’établissement, le bailleur n’ayant pas à participer aux aléas de l’exploitation.

 

La valeur locative [1]se détermine en retenant les critères mentionnés dans l’article L.145-33 du Code du commerce, autrefois article 23 de décret du 30 Septembre 1953:

 

Art. 23. - Le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative.

 

A défaut d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée d'après :

 

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Art. 23-1 - Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération

De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

 

Des rapports entre ses différentes dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;

De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et, le cas échéant, de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

 

De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

 

Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, loués par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

 

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorées ou minorées, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

 

 

Art. 23-2 - La destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou, dans le cas prévu au titre VII, par le tribunal.

Art. 23-3 - Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

 

Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

 

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

 

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

 

Art. 23-4 - Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

 

L’arrivée de nouvelles enseignes de notoriété nationale ou internationale, qui attirent une clientèle plus nombreuse (C. Paris 7 octobre 1994, D. 1995.IR. p.34).  

 

Des constructions nouvelles, qui s’accompagnent d’une augmentation de la population locale (C. Paris 26 novembre 1990, Loyers et copr. 1991, n°127 ; Cass. civ. 23 novembre 1993, Rev. loy. 1994, p.151 ; Cass. 3e civ. 5 octobre 1999, Juris-data, n°3484).

 

L’ouverture d’une station de métro, ce qui a été jugé récemment pour la station Cluny à Paris, ou l’ouverture d’une station de RER (C. Paris 10 février 1987, Gaz. Pal.1987, 2, somm. p.301, note Brault ; C. Paris 2 juillet 1999, Juris-data, n° 24126).

 

L’augmentation de la population d’une ville, ou son expansion touristique (C. Besançon 15 décembre 1999, Juris-data, n° 101713)

 

L’ouverture d’une galerie marchande ou d’un centre commercial (C. Bordeaux, 21 juillet 1999, Juris-data, n° 44643).

 

La création de parkings, ainsi que l’ouverture d’une ligne de tramway (C. Rennes 28 avril 1999, Juris-data n°41803).

 

L’aménagement d’un secteur piétonnier (C. Rennes 25 mars 1999, Juris-data n° 41799).  

 

…………………………………………………………………………………….

Suite article gratuit à demander à

 cb.expert13@orange.fr  

 https://sites.google.com/site/feuilletezleslivresnumeriques/catalogue-des-publications  

  

 



 

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6 janvier 2014 1 06 /01 /janvier /2014 17:21

 

NOUVELLE EDITION 2013 

CALCULER LE LOYER COMMERCIAL ET L’INDEMNITE D’EVICTION

dans les hébergements touristiques et la restauration

 

Livre numérique écrit par Christian BONNIN Expert judiciaire auprès de la Cour d’Appel d’Amiens  avec la participation de Maître Christopher BOINET Avocat à la Cour d’Appel de Paris.

 

Prix : 20 euros  ou 34 euros avec  l’Outil financier prévisionnel sous Excel pour évaluer le loyer.

 

Paiement par paypal ( carte de crédit). Expédition pour téléchargement dès le paiement

Commandes à cbexpert13@orange.fr 

 

PLAN

CALCULER LE LOYER COMMERCIAL              1

I.    LE STATUT          4

II.  ELEMENTS ESSENTIELS DU BAIL               6

III. LA FIXATION DU LOYER 13

IV. LES CHARGES ET LES CONDITIONS DE LA LOCATION       28

les travaux prévus par la loi de 1964  30

V.  DESPECIALISATION        35

VI. L’EVICTION ET L’INDEMNISATION            36

Date et calcul des indemnités                36

Nature juridique de l’indemnité           38

L'indemnité principale :         40

Les indemnités accessoires :  41

VII.               EXEMPLE D’EVALUATION D’UN LOYER D’UN BAR HÔTEL RESTAURANT

VIII.              LES SOUS LOCATIONS    47

IX. LA GERANCE LIBRE         48

X.  PROCEDURE      48

XI. QUELQUES MOTS CLEFS              51

XII.               ANNEXES            58

XIV.              EXEMPLE DE BAIL COMMERCIAL             65

XV.               ESTIMATION DU LOYER D’UN CAMPING 75

XVI.              ESTIMATION DU LOYER DE CHAMBRES ( ET TABLES) D’HÔTES     93

XVII.             ESTIMATION DU LOYER D’UN HÔTEL RESTAURANT           94

XVIII.           VALEUR LOCATIVE ET LOYER D’UN RESTAURANT              95

XIX.              EXTRAITS CODE DE PROCEDURE CIVILE               95

XX.               EXTRAIT D’ARTICLE SUR LA METHODE HOTELIERE           99

Principe de la méthode hôtelière         99

La recette théorique annuelle               99

Déduction de la TVA  et des services   100

Le taux d'occupation  ou coefficient  de fréquentation  100

Le taux de rentabilité  ou pourcentage sur recettes         101

Les abattements pour travaux               102

Les autres abattements            102

XXI.              OUTILS FINANCIERS       103

XXII.             DOCUMENTATION RECOMMANDEE         103

 

En principe, le montant des loyers des baux renouvelé est limité à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction paru à l’INSEE.

Cependant cette augmentation devra toujours correspondre à la valeur locative.

 

Le calcul d’un loyer d’un hébergement  touristique ,restauration ou assimilée comprise tient compte de 5 éléments :

 

-les textes de base

-le descriptif , surfaces comprises, du bien.

-les méthodes à utiliser

-les éléments de comparaison : valeurs locatives et loyers de structures similaires du quartier ou du secteur géographique

-les abattements à appliquer à la valeur locative pour obtenir le loyer.

 

Les textes de base, ce sont : le code du commerce et tout ce qui concerne les baux commerciaux, le code civil, le code de procédure civile.

 

Le descriptif s’applique à l’état locatif du bien , son environnement économique ,les surfaces des différentes parties et leur importance pour le commerce considéré pour aboutir généralement à une surface pondérée ou à une surface utile ( surface hors murs) ou au nombre d’éléments constituant le bien en cause ( le nombre de chambres par exemple).

 

Les méthodes à utiliser : la méthode hôtelière pour l’hébergement, la méthode de la surface utile pondérée pour la restauration, la valeur locative  à l’unité d’hébergement (chambres  pour un hôtel par exemple, ou nombre de logements pour une résidence, la méthode de rentabilité c’est-à-dire la rentabilité attendue d’un immeuble à partir de la valeur vénale calculée.

…………………….etc…………………………………….

A voir: https://sites.google.com/site/feuilletezleslivresnumeriques/catalogue-des-publications

 

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5 octobre 2013 6 05 /10 /octobre /2013 11:28

 

Lorsqu'on n'est pas propriétaire d'un terrain particulièrement bien placé et que le propriétaire ne veut pas vendre, il y a une solution:

 

EXTRAIT DU LIVRE SUR LES LOYERS COMMERCIAUX:

 

https://sites.google.com/site/feuilletezleslivresnumeriques/calculer-le-loyer-commercial

 

 

"Le bail emphytéotique ou emphytéose (parfois emphythéose, du grec ἐμφύτευσις emphuteusis, « action de planter ») est un   bail  immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans 1, qui confère au preneur un droit sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d’améliorer le fonds et de payer un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l’emphytéote.

La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. L’emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail."

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30 juillet 2013 2 30 /07 /juillet /2013 08:26

 

« COMMENT CÉDER SON BAIL ?

 

Avant d’ envisager de céder son bail, le locataire doit vérifier que le contrat de bail ne

prévoit pas de dispositions écrites susceptibles de restreindre ses droits ou de

l’ obliger à respecter un formalisme particulier. Il devra ensuite rédiger un acte écrit

de cession et procéder ensuite à différentes formalités.

 

A. VÉRIFICATIONS PRÉALABLES À EFFECTUER

Le locataire devra rechercher dans son contrat de bail les clauses qui peuvent avoir

une incidence sur la cession. Son attention devra notamment être attirée par les

clauses suivantes.

 

1.Clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du

fonds de commerce

Deux cas peuvent se présenter :

- soit la clause existe, le locataire doit alors négocier avec le propriétaire pour

obtenir son autorisation de céder le bail seul ;

- soit la clause n’ existe pas, le locataire est alors autorisé à céder son bail en

dehors de son fonds de commerce……………………………………..

 

2. Clause concernant la ou les activités autorisées dans les locaux

loués

L’ activité envisagée par le repreneur du bail doit être mentionnée dans le contrat de

bail. Cette mention peut être expresse ou implicite (bail « tous commerces »). À

défaut, le locataire devra négocier avec le propriétaire pour obtenir de ce dernier

une autorisation de déspécialisation du bail au profit de son repreneur.

 

Attention !

si le locataire fait valoir ses droits à la retraite ou à une pension d’ invalidité, il pourra

bénéficier d’ un régime dérogatoire.

 

3. Clause d’ agrément de la personne du repreneur

Cette clause a pour objet de soumettre la cession du bail à l’agrément préalable de

l’ acquéreur par le propriétaire. Elle ne doit pas autoriser pour autant le propriétaire à

refuser l’ acquéreur sans raison valable.

 

4. Clause imposant un formalisme particulier

Plusieurs types de clauses peuvent exister dans le bail. Par exemple, une

disposition peut obliger le locataire à effectuer la cession de son bail, en présence

du propriétaire, devant un notaire déterminé.

 

5. Clause de garantie solidaire du paiement des loyers

Elle a pour objet de permettre au propriétaire de poursuivre le vendeur du bail en

recouvrement des loyers impayés par le repreneur.

 

B. CONTRAT DE CESSION

Par la vente de son bail, le cédant s’ engage à garantir l’ existence du droit cédé. En

contrepartie, le cessionnaire s’ engage à payer le prix prévu pour la cession. Un

contrat écrit prévoit les modalités d’ exécution de ces principales obligations.

 

1. Garantir l’ existence du bail

Au moment de la cession, le cédant doit garantir à l’ acquéreur l’ existence du bail

vendu, c’ est-à-dire que le contrat de bail n’ a pas été résolu par le propriétaire.

 

2. Paiement du prix

Le prix peut être stipulé dans l’ acte de cession payable comptant ou à terme.

 

NB :

- en cas de paiement comptant, il est utile de prévoir un mode de paiement

sécurisé tel un chèque certifié par le banquier de l’ acheteur ;

- en cas de paiement à terme, il est recommandé de prendre une garantie de

paiement telle le nantissement du fonds de commerce.

 

Attention : le contrat de cession du bail peut prévoir d’ autres types de mentions (se référer à des modèles de cession de bail, vendus dans les librairies spécialisées).

 

C. FORMALITÉS DE LA CESSION

Outre les modifications afférentes à l’ immatriculation au registre du commerce et des

sociétés (voir le centre de formalités des entreprises), les parties doivent effectuer

plus particulièrement deux formalités : l’ une s’ adressant au propriétaire, l’ autre au

bureau d’ enregistrement..

 

1. Formalité destinée au propriétaire

Pour rendre la cession du bail opposable au propriétaire des murs, il faut respecter

l’ une des deux formalités énoncées à l’ article 1690 du Code civil, c’ est-à-dire :

- soit notification de la cession au propriétaire par un acte d’ huissier ;

- soit acceptation de la cession par le propriétaire dans un acte notarié.

 

2. Enregistrement de l’ acte de cession

L’ acte de cession du bail doit être enregistré, dans un délai d’ un mois, auprès de la

recette des impôts du lieu de situation du local loué

À défaut de mention contraire dans l’ acte de cession, les droits d’ enregistrement

sont à la charge de l’ acquéreur.

Le droit d'enregistrement et les taxes additionnelles sont perçus sur le prix, augmenté des charges, ou, si elle est supérieure, sur la valeur vénale.

Pour les biens mobiliers d'investissement d'un fonds de commerce, le prix s'entend d'un prix hors TVA, quel que soit le régime fiscal de ces biens au regard de la TVA.

Les charges sont réparties, s'il y a lieu, proportionnellement aux prix respectifs des marchandises neuves et des autres éléments du fonds.

TARIF
Les mutations à titre onéreux de fonds de commerce, de clientèle et les conventions assimilées sont soumises à un droit d'enregistrement perçu au profit de l'État et aux taxes additionnelles départementale et communale selon le barème suivant.

Rien au-dessous de 23000 euros . Ensuite le cumul des taxes va de 3% à 5%.

Pour en savoir plus :

https://sites.google.com/site/fixationloyercommercial/home/le-loyer-commercial

Commande :

https://sites.google.com/site/feuilletezleslivresnumeriques/catalogue-des-publications

 

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1 décembre 2012 6 01 /12 /décembre /2012 11:39

ESTIMATIONS-EXPERTISES TOUTES REGIONS écrire à cbexpert13@orange.fr

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Article L145-15 :  Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Article L145-16 Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

En cas de fusion de sociétés ou d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 236-22 la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l'apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

 

Le bailleur peut donc résilier le bail :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

Suite l’article ( 7 pages) à demander gratuitement  à Christian Bonnin Expert judiciaire honoraires Spécialiste des loyers commerciaux

 

 

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