L'Expert et l'évaluation du loyer commercial

L’estimation amiable d’un loyer par un Expert.

Il existe 2 sortes d’expertises :

-amiable ( la demande du bailleur ou du locataire ou des 2 à la fois dans un esprit de conciliation)

-judiciaire

L’expert analyse l’ensemble  des documents relatifs à  l’immeuble (Titres, le bail échu ou en cours et tous les baux précédents, le montant des loyers, un extrait du plan cadastral pourra être utile en particulier s’il y a un terrain..etc….) Puis il visite les lieux en prenant la mesure de toutes les superficies qu’il pondère en fonction de l’utilité qu’elles présentent pour l’activité. L’existence d’un plan établi par un géomètre facilité ce travail. L’Expert relève toutes les caractéristiques du local, son entretien et l’état de vétusté.  L’objectif étant de déterminer si le local est conforme à la destination prévue dans le bail. Il étudie l’environnement en dégageant les aspects positifs ou négatifs de la localisation. Puis il recherche des loyers dans les commerces du secteur en se référant de préférence à des baux récemment renouvelés mais en vérifiant  que les loyers ne sont pas de convenance (ce peut être le cas si bailleur et locataire ont des intérêts communs ou sont les mêmes)  L’expert calcule une valeur locative au m2 ou pour certains locaux (hôtels)  un pourcentage par rapport au chiffre d’affaires ou par exemple par lits pour une clinique, mais quoiqu’il en soit , pour recoupement, il sera toujours bon de faire un rapprochement avec le chiffre d’affaires. Mais valeur locative et loyers ne sont identiques que lorsque le locataire n’a à sa charge que l’entretient locatif. Dans le cas contraire l’Expert pourra effectuer des abattements pour charges dites  « exorbitantes » (charges supportées à la place du bailleur par le locataire comme la taxe foncière).L’expert peut être amené à appliquer des pourcentages en plus ou en moins en fonction de l’état et de l’utilisation qui est faite des locaux.  Il devra comparer avec le résultat obtenu avec d’autres méthodes comme la valeur immobilière et le taux de capitalisation (actuellement 7% à 10%) pour obtenir la valeur locative.

Le loyer lui peut être comparé avec d’autres locaux similaires. Ses observations doivent  permettre de trancher entre le plafonnement ou le déplafonnement prévu par la loi par exemple s’il y a eu une modification des locaux ou si la modification de l’environnement (transports, entreprises nouvelles, création d’un secteur piétonnier…..) a entraîné des conséquences positives ou négatives sur l’activité du commerce. Tout ceci fait, le professionnel rédige son rapport qu’il soumet d’abord au demandeur de l’expertise pour avis puis rédige son rapport définitif. Il est bon, si son client a donné son accord, que l’Expert organise une réunion  avec l’ensemble des parties concernées, et d’abord le propriétaire et le locataire, afin de déboucher sur une conciliation c’est à dire , avec l’accord de tous, sur l’adoption d’un loyer. Cet accord peut être formalisé par une  TRANSACTION ;

 Christian Bonnin Expert judiciaire honoraire en estimations