LA PRESCRIPTION DES LOYERS COMMERCIAUX

·        LA PRESCRIPTION DES LOYERS COMMERCIAUX

"Le Cabinet d’Avocats CERCO rappelle à juste titre que

La prescription, tous les juristes connaissent, pour les uns c’est certain, pour des autres il l’est moins, parfois on oublie, parfois même on peut se faire des fausses affirmations. Or, un procès ou une simple demande en paiement peut être paralysé, voire anéanti par la survenance de la prescription.

Définition de la prescription :

Art. 2219 Code Civil : La prescription est le moyen par lequel un droit est éteint lorsqu’il n’a pas été réclamé pendant un certain laps de temps.

La prescription est une fin de non-recevoir qui éteint l’action : au but de tel laps de temps, la demande est irrecevable, toutefois ce délai peut être interrompu ou suspendu ; c’est la grande différence avec la forclusion que rien ne peut stopper et qui coupe irrémédiablement court à toute demande.

I° Règles générales de la prescription :

A° Point de départ de la prescription :

La prescription commence à courir sauf disposition contraire, du jour de la naissance du droit qui lui est soumis (art. 2257) ce jour est :

¨Pour les créances conditionnelles, le jour de la réalisation de la condition. ¨Pour une action en garantie, le jour de l’éviction ¨Pour les créances à terme, le jour de l’échéance (Cass. 13 déc. 1946) ; Lorsque la dette est payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court pour chacune de ses parties à compter de son échéance (Cass. Civ. 17 mai 1993).

La prescription se compte par jours et non par heures (art. 2260), il est admis que le jour de la naissance du droit n’est pas compris dans le délai.

Elle est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli (art. 2261du code civil). Pour apprécier si le temps est écoulé, le juge doit se placer au jour de l’assignation et non à celui de sa décision (Cass. Civ. 16 mai 1974) Mais en cas de dissimulation frauduleuse de la date de naissance d’un droit, la prescription est écartée même si le délai est accompli (Cass. Comm. 7 mai 1975).

1. Prescription quinquennale des créances périodiques :

Art. 2277 : Les actions en paiement des loyers, des intérêts des sommes prêtées (...) et de manière générale tout ce qui est payable par l’année ou à des termes périodiques se prescrivent par 5 ans.

Loyers et charges :

La prescription quinquennale s’applique aux loyers et aux obligations accessoires périodiques qui accompagnent le loyer : Les charges locatives, chaque fois que le créancier est en mesure d’en déterminer le montant (Cass. 3 juillet 1979), la prescription quinquennale s’applique en particulier aux charges stipulées payables « au moyen d’une provision mensuelle payée en même temps que le loyer, l’épuration des comptes se faisant annuellement ou trimestriellement (CA Paris 5 janv. 1990).

Par extension on applique l’art. 2277 du Code Civil à l’action en répétition de loyers indûment versés (CA. Versailles 21 sep. 1982 juris-data n° 042720 et Cass. soc. 21 fév. 1996) contre Civ. 14 nov. 1996.

Cette prescription ne s’applique pas lorsque les créances ne sont pas périodiques ou lorsque le montant dépend d’éléments qui ne sont pas connus.

L’art. 2277 (prescription quinquennale), ne s’applique pas, lorsque la détermination du loyer fait l’objet d’un litige entre les parties (Cass. 18 oct. 1966).

Ou lorsque, le montant des charges dépend des éléments qui ne sont pas connus du créancier et qui en particulier, doivent résulter des déclarations que le débiteur est tenu de faire (Cass. Ass. Plén. 7 juillet 1978)

2. Prescription décennale :

Charges de copropriété :

Les réparations locatives ou pour dégradations des lieux loués échappent sans contestation possible à l’article 2277, dans la mesure où ces sommes ne présentent aucun caractère de périodicité (CA. Orléans 19 fév. 1989)"

Prix: 20 euros

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