renégocier le loyer dans les résidences de tourisme

Dans un article publié sur le site de  L'EXPANSION.COM  on peut lire que la Loi de Finances 2010 autorise les copropriétaires à autogérer leur résidence faute de repreneur au bout d'un an. Cet article met en garde sur le montant de la facture .

« Dans un forum, on a pu lire qu’un intervenant listait récemment la liste des frais prévisionnel pour démarrer la société de gestion. Comptable : 15.000 euros pour gérer 40 appartements ; assurance professionnelle obligatoire : 12.000 euros minimum ; deux salariés à l'accueil de la résidence pendant 4 mois, payés 1.600 euros/mois brut, soit pas loin de 20.000 euros avec les charges ; honoraires de l'avocat : 7.000 euros ; prestataire pour l'entretien de l'immeuble : 25 000 euros au forfait/an ; acompte pour le ménage et le nettoyage du linge : 5.000 euros. A cela s'ajoute les interventions des artisans si travaux il y a, directement facturés à la société d'autogestion. Total : pas loin de 85.000 euros. Sans oublier le plus important : les frais de commercialisation pour trouver des locataires...

Transmontagne, Mona Lisa, Quietude... Depuis octobre 2007, une quinzaine de gestionnaires de résidences de tourisme ont déposé le bilan. Entre 70 et 80 résidences en France chercheraient aujourd'hui un repreneur, dont environ 35 dans les Alpes (sur 500), essentiellement dans les Hautes Alpes et la Savoie. Que peut faire un propriétaire confronté à un exploitant qui lui propose une baisse de loyer ou qui ne paye plus du tout ?

 La première chose est d'adresser à l'exploitant une mise en demeure ou un commandement à payer. Etape nécessaire mais pas suffisante : lorsque un gestionnaire ne peut plus faire face aux échéances, il se place sous procédure de sauvegarde. "Ainsi les copropriétaires ne peuvent plus engager de poursuites pour le paiement des loyers impayés", explique Julien Le Boulc'h, avocat à Annecy. Si la société entre en cessation de paiement, les bailleurs disposent de deux mois pour déclarer leurs créances »

L’auteur de l’article appelle à renégocier le loyer 

« L'union faisant la force, les investisseurs ont tout intérêt à se regrouper en association de copropriétaires et à désigner un représentant. "On reconnaît d'ailleurs les exploitants de résidences déloyaux à leurs méthodes pour empêcher les copropriétaires de se regrouper. Ainsi l'exploitant ou le promoteur se dispensera de réunir une assemblée de copropriété alors qu'il en a l'obligation légale dans l'année qui suit la première vente à un investisseur", explique, sur le site residence-loyer-impaye.com, le cabinet d'avocats Idrac & Associés dont une équipe est spécialisée dans les contentieux des propriétaires de résidence de tourisme.

La norme, si l'on peut dire, tourne autour de -20% à -30% avec des crevasses à -50% lorsque il y a dépôt de bilan et reprise. Parfois, la note est plus douce. "Nous avons repris la résidence Les Belles Roches à Notre Dame de Bellecombe qui était exploitée auparavant par Residhotel, raconte Sylvain Briot, directeur du développement du Groupe Odalys. Après négociation avec les propriétaires, nous sommes arrivés à une baisse de 10-20% pour le loyer. Nous avons ouvert la résidence en novembre 2009 pour un test. Nous allons réaliser un audit technique à la fin de la saison d'hiver pour éventuellement améliorer certains éléments.

La signature d'un nouveau bail prévoyant des loyers variables n'est pas absurde ».

 l’expansion.com