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6 avril 2011 3 06 /04 /avril /2011 16:44

 

En France « les dispositions du Décret du 30 septembre 1953 s’appliquent aux Baux des immeubles dans lesquels un Fonds est exploité, que ce fonds ( de commerce)appartienne  à un commerçant,   à une Entreprise immatriculée au registre des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce »

 

Les différents articles du Décret ont d'ailleurs été intégrés dans le Code du Commerce ( L145-1 et suivants)

Ces dispositions peuvent s’appliquer dans certaines conditions aussi aux Baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un Fonds, aux Baux de terrains nus. Dans le cas de location-gérance , c’est le propriétaire du Fonds qui en bénéficie.

 

La protection du Statut des Baux commerciaux.

 

C'est par exemple:

-cession possible du droit au bail

-bail d’une durée de 9 ans au minimum

-limitation de l’augmentation du loyer

 

Le bail est à la fois un contrat écrit ( mais il peut être verbal ), un acte le plus souvent établi par un notaire ( mais pas obligatoirement ) ou sous seing privé,( on voit certains baux réalisés par simple échange de lettres) .C'est un accord librement consenti, qui fait la loi entre les parties ..sauf pour tout ce qui est d’ordre public.On ne peut pas, dans ce cas, y déroger.

 

Les situations d'’ordre public sont précisées par la loi ...ou la jurisprudence. Ceci concerne , par exemple, la durée du bail qui ne peut être inférieure à 9 ans (sauf le bail précaire), ou le droit au renouvellement ( mais au moins 3 ans d'exploitation)...etc...On ne peut, en principe car il y a des exceptions,  y déroger par une clause contraire.

 

L’enregistrement du bail n’est pas obligatoire, mais possible pour fixer une date certaine.

 

Les points importants du Bail qu’il faut surveiller sont :

-l’identité des parties

-l’objet du bail

-la durée du bail

-la désignation des locaux

-les charges du bailleur et du preneur

-les activités autorisées

-le montant du loyer, les modalités d’augmentation et de paiement

…etc…

 

A noter que la nature et l'étendue des charges locatives peuvent être librement fixées entre le propriétaire et le locataire.

 Il est toutefois recommandé d'énumérer limitativement les charges qui seront supportées par le locataire et celles qui incomberont au propriétaire. Normalement, c'est au propriétaire de payer la taxe foncière  et , dans le cas d'une copropriété, certaines charges  (frais de gestion et grosses réparations..etc..). Mais le  locataire  doit pouvoir réclamer les justificatifs du montant des charges.

 

On peut renoncer au statut. mais la durée maximale du bail ne peut être supérieure à 2 ans.

Et le propriétaire , en fin de bail, n'a pas intérêt à laisser son locataire dans les lieux. Ce bail n'est pas renouvelable par tacite reconduction.

A défaut de congé, le bail à la fin des 9 années se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat. Le congé ne peut être donné par lettre recommandée, mais par acte extrajudiciaire ( huissier)

...etc.....

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