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8 avril 2010 4 08 /04 /avril /2010 12:04

L'article L145-14  du nouveau Code de commerce (ancien article 8 du décret) prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail à son expiration doit  payer au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

 

L'article L 145-14 du nouveau Code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit notamment comprendre :
une indemnité principale qui comprend essentiellement la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession.
A cette indemnité principale s'ajouteront :
les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, qualifiés de frais de remploi ;
les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
éventuellement une indemnité pour trouble commercial, les indemnités de licenciement, une indemnité de perte sur stock.

…etc…..

 

L'indemnité principale :

 

Lorsque le fonds de commerce peut être transféré sans perte de clientèle, l'indemnité principale sera constituée par la valeur du droit au bail.

 

Le non-renouvellement du bail impliquera, sauf cas exceptionnel, la perte de la clientèle, et donc, du fonds de commerce.

 

L'indemnité principale représentera donc la valeur marchande du fonds de commerce mais le Bailleur ne deviendra pas propriétaire du fonds . L’évaluation doit avoir lieu à la date effective la plus proche de l’éviction  d’où parfois une réévaluation nécessaire de l’indemnité .


Cette valeur marchande peut être calculée soit de façon empirique d'après les usages de la profession
Jusqu'à présent, tant les experts que les juridictions continuent, en matière de commerce de calculer la valeur du fonds de commerce d'après la méthode classique consistant à évaluer le fonds d'après le chiffre d'affaires annuel réalisé .

 

Il s'agira  du chiffre d'affaires TTC ou des recettes TTC apparaissant en comptabilité et donc déclarés.Mais une tendance actuelle consiste à prendre le chiffre d'affaires hors taxes, ce qui semble plus logique.


L'expert prendra en compte la moyenne du chiffre d'affaires réalisé au cours des 3 dernières années

 

  Ce peut être  100 % du chiffre d'affaires , selon le commerce,  du fait , entre autres , de l’excellence de l’Excédent brut d’exploitation et de l’emplacement exceptionnel .

 

Les travaux effectués par le locataire, et non amortis, au cours du bail expiré sont pris en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction.

 

Les indemnités accessoires :

 

Les frais de remploi 

 

De façon générale, ils sont destinés à compenser les frais que le locataire évincé devra supporter pour acheter un fonds de même valeur.

 

Ils comprennent :

-Les frais d’agence

-Les frais de rédaction d’acte

-Les droits de mutation

Il s'agit donc d'un pourcentage calculé sur le montant de l'indemnité principale.

Le taux des droits de mutations  ayant constamment diminué ces dernières années, le pourcentage des frais de remploi a également varié à la baisse.
Ceux-ci sont ainsi passés de 20 % à 18 %, puis à 14 %.

Depuis fin 1999, le droit d'enregistrement sur les ventes de fonds de commerce s'est aligné sur celui applicable à la cession de parts sociales, soit 4,80 % sur la tranche de prix supérieure à 150 000 francs.

 

( suite des indemnités dans un autre article à venir )

 

Pour en voir plus:

 

http://www.indemnite-eviction-commerce.com/

 

 

 

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Published by cb.expert
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commentaires

à voir sur fr.onexpense.com 15/09/2015 13:11

le plus simple ca doit etre de s'adresser a un expert comptable pour qu'il gère tout cela

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