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7 juin 2011 2 07 /06 /juin /2011 09:56

Le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.
Ce sera le cas notamment  s’il y a déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement.

Toutefois, il est, en principe, limité à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, ou s'il est applicable, de l'indice des loyers commerciaux ;

I. COMMENT CALCULER LE  LOYER RENOUVELÉ ?

Pour calculer la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux dans le cadre d’un renouvellement de bail , il faut prendre en compte :

  • d’une part, l’indice de référence mentionné dans le contrat ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de renouvellement du bail ;
  • d’autre part, l’indice trimestriel publié neuf ans antérieurement à l’indice retenu ci-dessus.

Formule du calcul

A défaut d'indice de référence mentionné dans le bail, pour déterminer le nouveau loyer dû lors du renouvellement du bail à son terme, il convient de multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis de le diviser par l’indice publié neuf ans auparavant.

Remarque : pour connaître l'indice applicable, vous pouvez consulter le site de l'INSEE

 

Exemple

Un bail venant à expiration le 31 mai 2008 est renouvelé le 1er juin 2008. Le loyer avait été fixé à 7500 euros.

Les indices applicables sont :

  • dernier indice connu au 1er juin 2008 (4ème trimestre 2007) : 1474
  • indice publié neuf ans auparavant (4ème trimestre 1998) :  1074

Le nouveau loyer se chiffre donc à : 
(7 500 €  x 1474) / 1074  = 10 293, 30 €

Toutefois, si le bail est renouvelé au delà des neuf ans sans excéder douze années (la douzième année étant incluse), la variation est toujours calculée en fonction du dernier indice publié. Cependant, le second indice sera déterminé en retenant comme base la période écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement formel.

Exemple

Une demande de renouvellement est faite le 1er juin 2008. Le loyer avait été fixé à 7 500 euros par an le 1er juin 1997. Les indices applicables sont :
- dernier indice connu au 1er juin 2008 (4ème trimestre 2007) : 1474
- indice publié 11 ans auparavant (4ème trimestre 1996) : 1046

Le nouveau loyer se chiffre donc à : 
(7 500 € x 1474) / 1046 = 10 568, 83 €

II. FIXATION DU LOYER LORS DE LA PRISE DE POSSESSION DU BAIL

Le prix du bail est fixé librement par le bailleur et le locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Il n’est pas soumis à des règles légales précises, mais est en principe fondé sur la valeur locative des locaux.

Cette valeur dépend d’éléments multiples, dont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties au contrat, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Le prix du bail correspond en général au prix du marché, c’est-à-dire au prix qu’il est habituel de demander pour une surface analogue à celle du local, située à proximité sur un emplacement comparable. Pour l’apprécier, il faut : 

  • se renseigner auprès des commerçants voisins ;
  • consulter les offres de location pouvant exister dans le voisinage (agences spécialisées, annonces dans la presse, etc.).

Cependant, certains facteurs peuvent également jouer soit à la hausse, soit à la baisse du loyer :

  • si le bail octroie au locataire des avantages inhabituels (exemples : bail tous commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le prix du marché ;
  • en cas de charges exorbitantes, le loyer peut être négocié à la baisse.

Remarque : le loyer peut prendre la forme d’une somme fixe, mais peut aussi être égal à un pourcentage des recettes du locataire ou faire l’objet d’une indexation.

 

III.  LOYER EN COURS DE BAIL

En cours de bail, les règles liées à l’augmentation du loyer diffèrent suivant que ce dernier est révisé tous les trois ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile.

A. Révision triennale

1. Principe

Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux occupés.
Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’article L. 145-38 indique que l’évolution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE. 

2. Exception

Le propriétaire est en droit de demander le déplafonnement du loyer à la valeur locative dans deux hypothèses :
- modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la densité de population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % à la hausse ou à la baisse de la valeur locative ;
- despécialisation du bail par le locataire


En cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer réclamé, le tribunal de grande instance du lieu de situation du local commercial en déterminera le prix. 

B. Révision du loyer en fonction d’une clause d’échelle mobile

Par dérogation aux dispositions relatives à la révision légale (triennale), les parties peuvent convenir dans le bail d’une autre technique de révision : la clause d’échelle mobile ou d’indexation.

Le loyer est alors indexé automatiquement en fonction de la variation de l’indice retenu dans le contrat selon une périodicité déterminée (généralement une augmentation annuelle).

Si, par le jeu de cette clause, la variation provoquée entraîne une augmentation de loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé, chacune des parties peut alors demander la révision judiciaire du loyer.

Voir les sites :

http://loyers-baux-commerciaux.info/

http://www.indemnite-eviction-commerce.com/

Autres sites intéressants à connaître:

inforeg et apec.


C. RECOMMANDATION

Vous êtes bailleur ou locataire et vous estimez que le loyer fixé dans le cadre du bail est ou trop élevé ou pas assez. Avant d’entreprendre toute action envers l’occupant ou le propriétaire la démarche doit être de prendre contact avec un Expert spécialisé qui vous indiquera ce qu’il est possible de faire et quel devrait être le montant du loyer. Si l’affaire se complique, l’expert vous mettra en contact avec un avocat spécialisé dans les baux commerciaux.

Ecrivez moi  à cb.expert@dbmail.com ou tel : 0667482923

 

 

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