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17 janvier 2009 6 17 /01 /janvier /2009 16:20

Le loyer est fixé suivant les critères définis par le décret du 30 septembre 1953 pour la valeur locative. Le loyer doit correspondre à la valeur locative : c’est la norme...avec une exception , c’est que les locataires bénéficient du plafonnement calculé en fonction des variations de l’indice INSEE du Coût de la construction.Mais que le locataire ne laisse pas passer 12 ans au total avec tacite reconduction...car ce sera le déplafonnement c'est à dire l'application de la valeur locative.


Le décret de 1953 permet de fixer la valeur locative.La valeur locative se détermine en calculant la surface utile pondérée pour un magasin ( par exemple), en appliquant à cette surface un prix au m2 déterminé par comparaison. Pour la partie logement , il faut se référer aux loyers pratiqués dans le voisinage.

Quelle différence entre valeur locative et loyer ? essentiellement cette différence varie en fonction des charges supportées par le locataire. L’usage actuel est « clos et couvert » + taxe foncière pour le locataire.

Si on demande au locataire de payer toutes les charges, le loyer sera d’autant plus faible. Si le locataire ne supporte rien, il y aura égalité avec la valeur locative et parfois une majoration de celle-ci.Si le Preneur a toutes les charges on peut avoir 20% d'abattement.


CRITERES RETENUS PAR LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953


*Caractéristiques propres au local:
par exemple :Local ancien et trop grand pour l’activité actuelle.
Proximité des Halles (pôle d’attraction) mais activité ne bénéficiant probablement pas de cette situation.


*Destination des lieux
par exemple:Destination relativement restrictive
confiserie,patisserie


*Obligations respectives des parties
Par exemple :Le preneur a toutes les charges, avec la taxe foncière, excepté l’article 606 du Code civil.C’est un bail habituel.


*Facteurs locaux de commercialité
la modification de l’environnement avec la construction, par exemple, d’un parking,et la création d’un centre commercial, peut être source de déplafonnement .

*Prix pratiqués dans le voisinage
par exemple:Dans ce secteur plusieurs décisions judiciaires ont retenu pour des surfaces importantes (XMUSIC par exemple), et avec cette situation, des prix au m2 aux alentours de 280 F du m2 pondéré.
Les éléments de comparaison doivent être pris sur des locaux de même nature.


EXEMPLE SIMPLIFIE DE CALCUL DE LOYER a partir de la valeur locative :


Commerce : 280  e x 36,87 m2 = 10323 e
Logement : 2500 e x 12 mois = 30000 e


TOTAL VALEUR LOCATIVE : 40323 e

Taxe foncière 6200 e
Total Loyer : 46523 e


Soit par mois : 3877 e

Ici on a ajouté la taxe foncière car le locataire ne la supporte pas.

PONDERATION

Pondération à retenir (en moyenne) selon l’utilité commerciale:
Cave ou sous sol : 0,25 à 0,50
Rez de chaussée et magasin : 0,5 à 1 et même parfois 1,2 selon profondeur du magasin.
Etage : 0,5 à 0,7


LES LOCAUX MONOVALENTS


Ce sont des locaux qui théoriquement ne peuvent, du fait de leur consistance n’être affectés qu’à un seul usage .

Les transformer entraînerait des frais trop élevés. On y trouve les Hotels , cinémas, garages..Lors du renouvellement, il n’ y a pas de plafonnement, le loyer est fixé à la valeur locative mais en utilisant une méthode appropriée pour chacun.Pour un Hôtel c’est la méthode hotelière.


LA METHODE HOTELIERE


On reconstitue un chiffre d’affaires théorique à partir d’un prix moyen de chambres hors Tva, d’un taux d’occupation théorique et du nombre de jours dans l’année.Le petit déjeuner n’est pas pris en compte.Sur le chiffre d’affaires hors taxes trouvé on applique un pourcentage variant de 4% à 20% en général.

Plus ce pourcentage est faible, plus haute est la catégorie de l’Hotel. On obtient une valeur locative à laquelle on ajoutera le loyer d’un logement s’il en existe un. A partir du total on appliquera un abattement ou un supplément si le preneur assume des charges supérieures aux usages et un supplément pour la raison inverse ( par exemple l’autorisation de mise en gérance).

S’il y a un restaurant, il faut examiner si celui ci est entièrement imbriqué à l’hotel ou s’il a une activité propre. Dans le 2° cas le loyer du restaurant sera calculé comme pour les commerces traditionnels.


CENTRES COMMERCIAUX


Les Tribunaux demandent que la valeur locative résulte de la comparaison des prix des loyers constatés dans le Centre sans référence aux loyers des boutiques du quartier.

Les loyers contractuels des commerces de CENTRES COMMERCIAUX sont calculés du moins en partie en fonction du chiffre d’affaires.Les surfaces sont en GLA ( Gross leasing area) c’est à dire murs intégrés. La pondération n’est pas toujours utilisée.

La Cour de cassation vient de confirmer à nouveau que si le bail est à loyer variable (ce qui est très souvent le cas)la fixation du loyer échappe au décret de 1953. C’est la convention des parties qui prévaut.


IMMEUBLES INDUSTRIELS


En général, pas de pondération. Excepté parfois pour les bureaux en appliquant une majoration de 50% sur le prix au m2 locatif.

 

 

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