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26 décembre 2008 5 26 /12 /décembre /2008 14:57
Clauses d'ordre public: on ne peut y déroger par une clause contraire.

L’enregistrement du bail n’est pas obligatoire, mais possible pour fixer une date certaine.

Les points importants du Bail sont:

-l’identité des parties
-l’objet du bail
-la durée du bail
-la désignation des locaux
-les charges du bailleur et du preneur
-les activités autorisées
-le montant du loyer , les modalités d’augmentation et de paiement

A noter que la nature et l'étendue des charges locatives peuvent être librement fixées entre le propriétaire et le locataire. Il est toutefois recommandé d'énumérer limitativement les charges qui seront supportées par le locataire et celles qui incomberont au propriétaire. Normalement, c'est au propriétaire de payer l'impôt foncier et, dans le cas d'une copropriété) certaines charges de copropriété (frais de gestion et grosses réparations). Le locataire aussi doit pouvoir réclamer les justificatifs du montant des charges.

On peut renoncer au statut. mais la durée maximale du bail ne peut être supérieure à 2 ans.Et le propriétaire , en fin de bail, n'a pas intérêt à laisser son locataire dans les lieux.Ce bail n'est pas renouvelable par tacite reconduction.

A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat. Le congé ne peut être donné par lettre recommandée, mais par acte extrajudiciaire ( huissier)

« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail, soit le cas échéant à tout moment au cours de sa reconduction »

Le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf faute grave par exemple, verser au locataire une indemnité d'éviction (valeur du fonds de commerce + frais de mutation + trouble de jouissance ...etc)

A l'expiration de chaque période de 3 ans, le locataire peut théoriquement mettre fin au bail.

Selon le Code civil, le propriétaire est tenu de garantir le locataire contre tous les vices ou défauts des locaux, même s'il ne les avait pas connus lors du bail.
UNE CLAUSE IMPORTANTE

Les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur en l'absence de clause expresse de transfert sur le preneur dans le bail (Cass. 3°civ 28 Mai 1997 Rev loyers 1997 p.546).De même l'obligation de délivrance à la charge du bailleur s'entend des autorisations administratives permettant l'usage de la chose louée à sa destination contractuelle (Cass 3°civ.2 Juillet 1997, JCPG 1997 IV n°1805; Revue.loyers 1998 p.133).

En cas de litige le Tribunal compétent est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation des locaux.Par contre les différends dus à la fixation du loyer peuvent être de la compétence du Juge des loyers.

Franchisé? Les Tribunaux refusent parfois la propriété commerciale au commerçant franchisé s'il n'y a pas de clientèle propre. On étudiera donc particulièrement les clauses du bail.D'une manière générale, le Fonds de commerce doit appartenir au locataire.

B) Les loyers

Le loyer est fixé suivant les critères définis par le décret du 30 septembre 1953 (intégré maintenant dans le Code de Commerce) pour la valeur locative. Le loyer doit correspondre à la valeur locative : c’est la norme ... avec une exception, c’ est que les locataires bénéficient du plafonnement calculé en fonction des variations de l’indice INSEE du Coût de la construction.Mais que le locataire ne laisse pas passer 12 ans au total avec tacite reconduction ... car ce sera le déplafonnement c'est à dire l'application de la valeur locative.

A noter qu' à l'occasion du renouvellement ou de la révision triennale le locataire peut demander l'application de valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer pratiqué, sous certaines conditions.
Le décret de 1953 permet de fixer la valeur locative.La valeur locative se détermine en calculant la surface utile pondérée pour un magasin ( par exemple), en appliquant à cette surface un prix au m2 déterminé par comparaison. Pour la partie logement, il faut se référer aux loyers d'habitation pratiqués dans le voisinage.

C) Quelle différence entre valeur locative et loyer ?

Essentiellement cette différence varie en fonction des charges support é es par le locataire. L’usage actuel est « clos et couvert » + taxe foncière pour le locataire. Si on demande au locataire de payer toutes les charges, le loyer sera d’autant plus faible. Si le locataire ne supporte rien, il y auraégalité avec la valeur locative et même, parfois, une majoration de celle-ci.Si le Preneur a toutes les charges on peut avoir 20% d'abattement sur la valeur locative calculée.

cb.expert@db.mail.com

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