loyers-commerciaux-evictions

A propos de l'objet du bail commercial

"Le bail commercial est un contrat soumis à certaines règles .  L’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire alors qu’il porte sur un immeuble. Il peut être fait par échange de lettres . Il peut être verbal. Le problème est de pouvoir prouver qu’il y a eu échange de consentement.

Il n’y a pas de propriété commerciale s’il n’y a pas de bail écrit. 

L’acte peut ( c’est parfois recommandé)  faire l’objet d’un enregistrement , ce qui lui donnera date certaine.

Pour qu’il y ait protection du statut des baux commerciaux, il faut que l’activité exercée soit commerciale et qu’il y ait un fonds de commerce.

L’activité commerciale doit donc être décrite.

De même le bail doit indiquer la destination des locaux loués.

Si les locaux sont dans un immeuble en copropriété, l’activité exercée doit être autorisée par le règlement de l’immeuble."

https://sites.google.com/site/fixationloyercommercial/ebook-sur-les-baux

Info transmise par Maître Christopher Boinet Avocat:

On sait que toutes les valeurs locatives bases d'imposition des locaux professionnels et commerciaux sont en cours de modification. La méthode est testée actuellement sur 5 départements  dont Paris. Le décret du 12 Octobre 2011 classe les différents locaux professionnels en dix sous-groupes, eux-mêmes divisés en catégories de propriétés. Ce classement constitue la base de la nouvelle méthode tarifaire de fixation des valeurs locatives et devrait permettre de réaliser l'expérimentation prévue pour cette année dans ces départements tests. La méthode  consiste à appliquer à la surface pondérée du local le tarif au m² fixé pour sa catégorie de propriété dans son secteur d'évaluation. Les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels et commerciaux ( dont les hôtels, les restaurants, les résidences de tourisme , les campings...etc )devront délimiter des secteurs d'évaluation (un ou plusieurs par département) présentant un marché locatif homogène au sein du département puis, rattacher chaque local à une catégorie de propriétés telle que définie par le nouveau décret. L'administration fiscale appliquera un tarif au m2 pour chacune des catégories, voire des sous-groupes en l'absence de catégories. Ce tarif sera déterminé à partir des loyers constatés sur le marché locatif dans chaque secteur d'évaluation.Dès 2014, la valeur locative de l'ensemble des locaux professionnels devrait être déterminée selon cette méthode.Tous les Chefs d'entreprises ont intérêt dès cette année à faire vérifier par un expert les nouvelles bases d'imposition afin respecter les délais de recours.
Le moment venu écrire à cb.expert@dbmail.com
On trouvera le décret  ici :

https://sites.google.com/site/expertisesetprevisions/fiscalite_reglementation

Le loyer dans l’hébergement touristique et la restauration représente un poste très important, de l’ordre de 7% à 35% du chiffre d’affaires hors taxes, à quoi il faut ajouter les charges relatives à l’entretien de l’immeuble et à certaines taxes mises à la charge du locataire.

 La révision et le renouvellement du bail entraînent généralement des augmentations de loyers qui sont à l’origine de nombreux litiges.

 Trop souvent les locataires en place ne connaissent pas leurs droits et leurs obligations, et effectuent, cas trop fréquent, les travaux fixés par une clause du bail à la charge des propriétaires, ou l’inverse.  

 Pour ces raisons et bien d’autres, Christian Bonnin pensé qu’il était souhaitable d’écrire un livre numérique qui vise à informer les bailleurs et leurs locataires en allant à l’essentiel.

 Le statut des baux commerciaux garantit au locataire un régime très protecteur comprenant notamment le bénéfice de la « propriété commerciale _ » ou le droit au renouvellement (droit au renouvellement du bail expiré ou, à défaut, à une indemnité d’éviction.

https://sites.google.com/site/fixationloyercommercial/

Le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.
Ce sera le cas notamment  s’il y a déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement.

Toutefois, il est, en principe, limité à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, ou s'il est applicable, de l'indice des loyers commerciaux ;

I. COMMENT CALCULER LE  LOYER RENOUVELÉ ?

Pour calculer la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux dans le cadre d’un renouvellement de bail , il faut prendre en compte :

• d’une part, l’indice de référence mentionné dans le contrat ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de renouvellement du bail ;
• d’autre part, l’indice trimestriel publié neuf ans antérieurement à l’indice retenu ci-dessus.

Formule du calcul

A défaut d'indice de référence mentionné dans le bail, pour déterminer le nouveau loyer dû lors du renouvellement du bail à son terme, il convient de multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis de le diviser par l’indice publié neuf ans auparavant.

Remarque : pour connaître l'indice applicable, vous pouvez consulter le site de l'INSEE

Exemple

Un bail venant à expiration le 31 mai 2008 est renouvelé le 1er juin 2008. Le loyer avait été fixé à 7500 euros.

Les indices applicables sont :

• dernier indice connu au 1er juin 2008 (4ème trimestre 2007) : 1474
• indice publié neuf ans auparavant (4ème trimestre 1998) :  1074

Le nouveau loyer se chiffre donc à : 
(7 500 €  x 1474) / 1074  = 10 293, 30 €

Toutefois, si le bail est renouvelé au delà des neuf ans sans excéder douze années (la douzième année étant incluse), la variation est toujours calculée en fonction du dernier indice publié. Cependant, le second indice sera déterminé en retenant comme base la période écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement formel.

Exemple

Une demande de renouvellement est faite le 1er juin 2008. Le loyer avait été fixé à 7 500 euros par an le 1er juin 1997. Les indices applicables sont :
- dernier indice connu au 1er juin 2008 (4ème trimestre 2007) : 1474
- indice publié 11 ans auparavant (4ème trimestre 1996) : 1046

Le nouveau loyer se chiffre donc à : 
(7 500 € x 1474) / 1046 = 10 568, 83 €

II. FIXATION DU LOYER LORS DE LA PRISE DE POSSESSION DU BAIL

Le prix du bail est fixé librement par le bailleur et le locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Il n’est pas soumis à des règles légales précises, mais est en principe fondé sur la valeur locative des locaux.

Cette valeur dépend d’éléments multiples, dont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties au contrat, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Le prix du bail correspond en général au prix du marché, c’est-à-dire au prix qu’il est habituel de demander pour une surface analogue à celle du local, située à proximité sur un emplacement comparable. Pour l’apprécier, il faut : 

• se renseigner auprès des commerçants voisins ;
• consulter les offres de location pouvant exister dans le voisinage (agences spécialisées, annonces dans la presse, etc.).

Cependant, certains facteurs peuvent également jouer soit à la hausse, soit à la baisse du loyer :

• si le bail octroie au locataire des avantages inhabituels (exemples : bail tous commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le prix du marché ;
• en cas de charges exorbitantes, le loyer peut être négocié à la baisse.

Remarque : le loyer peut prendre la forme d’une somme fixe, mais peut aussi être égal à un pourcentage des recettes du locataire ou faire l’objet d’une indexation.

III.  LOYER EN COURS DE BAIL

En cours de bail, les règles liées à l’augmentation du loyer diffèrent suivant que ce dernier est révisé tous les trois ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile.

A. Révision triennale

1. Principe

Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux occupés.
Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’article L. 145-38 indique que l’évolution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE. 

2. Exception

Le propriétaire est en droit de demander le déplafonnement du loyer à la valeur locative dans deux hypothèses :
- modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la densité de population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % à la hausse ou à la baisse de la valeur locative ;
- despécialisation du bail par le locataire

En cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer réclamé, le tribunal de grande instance du lieu de situation du local commercial en déterminera le prix. 

B. Révision du loyer en fonction d’une clause d’échelle mobile

Par dérogation aux dispositions relatives à la révision légale (triennale), les parties peuvent convenir dans le bail d’une autre technique de révision : la clause d’échelle mobile ou d’indexation.

Le loyer est alors indexé automatiquement en fonction de la variation de l’indice retenu dans le contrat selon une périodicité déterminée (généralement une augmentation annuelle).

Si, par le jeu de cette clause, la variation provoquée entraîne une augmentation de loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé, chacune des parties peut alors demander la révision judiciaire du loyer.

Voir les sites :

http://loyers-baux-commerciaux.info/

http://www.indemnite-eviction-commerce.com/

Autres sites intéressants à connaître:

inforeg et apec.

C. RECOMMANDATION

Vous êtes bailleur ou locataire et vous estimez que le loyer fixé dans le cadre du bail est ou trop élevé ou pas assez. Avant d’entreprendre toute action envers l’occupant ou le propriétaire la démarche doit être de prendre contact avec un Expert spécialisé qui vous indiquera ce qu’il est possible de faire et quel devrait être le montant du loyer. Si l’affaire se complique, l’expert vous mettra en contact avec un avocat spécialisé dans les baux commerciaux.

Ecrivez moi  à cb.expert@dbmail.com ou tel : 0667482923