loyers-commerciaux-evictions

Les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur en l'absence de clause expresse de transfert sur le preneur dans le bail(Cass 3°civ 28 Mai 1997 Rev loyers 1997 p.546).

De même l'obligation de délivrance à la charge du bailleur s'entend des autorisations administratives permettant l'usage de la chose louée à sa destination contractuelle (Cass 3°civ.2 Juillet 1997, JCPG 1997 IV n°1805;Revue.loyers 1998 p.133).

NB: Il faut que cette clause soit expresse et mentionne bien qu'il s'agit d'une dérogation à l'obligation du bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l'autorité Administrative.La Cour de Cassation s'est déjà prononcée en faveur de locataires pour des clauses trop vagues. Et plusieurs recours ont lieu actuellement pour les mêmes motifs: il sera intéressant de voir si la jurisprudence peut varier.En tout cas une récente décision de la COUR D'APPEL de CAEN (15 Juin 2000)va dans le même sens.

Sur les éléments de comparaison:

Dans un arrêt du 25 Mars 1997 (CA Paris 16°ch.A,Loyers et copr.1997 comm.233 ,note Ph.H.Brault)il a été jugé que les références doivent être recherchées dans les locaux de même nature .

Sur les expertises privées:

Arrêt du 26 Nov 1997: la Cour de cassation (Re.Administrer Janv 1998 p.41 obs.B.Boccara.D.Lipman-Boccara et M.L.Sainturat a santionné un arrêt de la Cour d'Appel qui vait refusé de prendre en considération un rapport d'expertise privée produit par les bailleurs au motif qu'il n'était pas contradictoire, alors que c'était un élément de preuve soumis à la discussion des parties.

La prise en compte des travaux financés par le locataire...

Résumé de l'Arrêt n°1489 FS-P+B
Du 15 Novembre 2000
COUR DE CASSATION

Arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 novembre 1998):une société a pris à bail, en octobre 1981, des locaux à usage d'hôtel, appartenant à Mme E .Elle y a fait réaliser, au cours de ce bail, d'importants travaux d'équipement et d'amélioration . La bailleresse lui a fait délivrer un congé, à effet du 1er octobre 1991, avec offre de renouvellement du bail moyennant une majoration de loyer .La locataire n'ayant pas accepté le loyer proposé, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.

Le bailleur fait grief à l'arrêt de fixer le prix du bail renouvelé à une certaine somme, alors, selon le moyen, qu'il résulte des articles 1er et 3 de la loi du 1er juillet 1964 que, pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite, et pour une durée de douze années à compter de l'exécution des travaux d'équipement et d'améliorations que le locataire d'un immeuble à usage d'hôtel et tourisme réalise à ses frais, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble de ces travaux ; qu'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que le preneur avait effectué à hauteur de la somme de 1.750.000F des travaux mentionnés à l'article 1er de la loi du 1er juillet 1964, dont la société Ygma avait montré, sans être réfutée, qu'ils avaient été effectués sur un immeuble délabré et menacé de fermeture administrative ; que la cour d'appel, qui, tout en constatant que les conditions d'application de la loi du 1er juillet 1964 étaient remplies, a consacré une majoration du loyer de 65.000F à 145.000F dans le délai de douze ans à compter de l'exécution des travaux pendant la durée du bail renouvelé qui faisait suite au bail en cours lors des travaux, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 3 de la loi du 1er juillet 1964.

La monovalence des locaux n'ayant pas été pas contestée, il y avait lieu en conséquence de faire application de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, et retenu que, si les travaux d'équipement et d'améliorations exécutés par la locataire dans les lieux loués au cours du bail expiré ne pouvaient, conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 1er juillet 1964, être pris en compte pour le calcul de la valeur locative, celle-ci déterminée selon les usages observés dans la profession, par application des méthodes hôtelières et de comparaison, devait subir un abattement de 40 % pour tenir compte de l'importance desdits travaux, la cour d'appel a, sans violer la loi susvisée, légalement justifié sa décision.

On voit donc que lors du renouvellement du bail (en principe à l'issu d'une période de 9 ans) d'un local à usage d'hôtel, le prix du loyer peut être révisé et fixé "selon les usages observés dans la profession", et doit subir un "abattement tenant compte de l'importance des travaux" d'amélioration financés par le locataire pendant le bail. De plus le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, en principe, à l'exécution de certains travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais .On ne doit pas tenir compte de la plus-value apportée par les améliorations du local.

On en profite pour rappeler que la loi du 1er juillet 1964 , très profitable aux hôteliers, nécessite de respecter quand même certaines démarches pour être appliquée sur 12 ans.